Cum calculezi cât poți construi pe teren
Ai nevoie de două numere: suprafața terenului (o găsești în actul de proprietate sau în extrasul de carte funciară) și POT-ul maxim al zonei (scris în certificatul de urbanism). Formula e simplă:
Suprafață maximă construibilă la sol = Teren (mp) × POT / 100
Exemplu concret: teren de 500 mp, POT 35% → construcția poate ocupa cel mult 175 mp la sol. Restul de 325 mp rămâne obligatoriu neconstruit: curte, grădină, parcare, alei.
Al doilea plafon e CUT — cât poți construi în total, adunând toate etajele. Teren × CUT = suprafața desfășurată maximă. Cu CUT 0,9, pe același teren de 500 mp poți ridica maximum 450 mp în total: de exemplu parter de 175 mp + etaj de 175 mp + mansardă de 100 mp.
Ce înseamnă POT și CUT, pe scurt
Amândoi indicatorii sunt definiți în Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul (anexa 2):
- POT (procent de ocupare a terenului) = suprafața construită la sol ÷ suprafața parcelei × 100. Limitează amprenta clădirii.
- CUT (coeficient de utilizare a terenului) = suprafața construită desfășurată ÷ suprafața parcelei. Limitează volumul total construit, deci indirect și înălțimea.
Cele două lucrează împreună: POT-ul îți spune cât de „lată” poate fi casa, CUT-ul cât de „mare” în total. Regimul de înălțime propriu-zis (P+1, P+2 etc.) e stabilit separat în PUG/PUZ.
Valori orientative POT pe tipuri de zone
Regulamentul General de Urbanism (HG 525/1996, anexa 2) stabilește plafoane generale — primăria le poate ajusta prin PUG/PUZ:
| Tipul zonei | POT maxim orientativ |
|---|---|
| Zonă exclusiv rezidențială — locuințe P, P+1, P+2 | 35% |
| Zonă rezidențială — clădiri cu peste 3 niveluri | 20% |
| Zonă predominant rezidențială (locuințe + dotări) | 40% |
| Zonă centrală | 80% |
Atenție: astea sunt plafoane generale, nu valorile parcelei tale. Într-o zonă protejată POT-ul poate coborî la 20%; într-o zonă comercială poate urca peste 80%. Valoarea care contează juridic e cea din certificatul de urbanism.
Ce înseamnă PUG și PUZ, ca să nu le confunzi: PUG-ul (plan urbanistic general) e făcut de primărie și acoperă întreaga localitate — el dă regulile implicite pentru fiecare zonă. PUZ-ul (plan urbanistic zonal) e făcut de regulă de un investitor pentru un teren anume, de exemplu 1-2 hectare pe care vrea să ridice case sau blocuri, și poate modifica local regulile din PUG (alt POT, alt regim de înălțime). Dacă parcela ta e într-o zonă cu PUZ aprobat, valorile PUZ-ului sunt cele valabile.
Ce intră și ce nu intră în suprafața construită
Aici se fac cele mai multe greșeli de calcul. La amprenta pentru POT:
- Intră: proiecția la sol a clădirii, balcoanele cu cota sub 3 m față de sol, logiile închise.
- Nu intră: terasele deschise și neacoperite, subsolurile cu înălțimea liberă sub 1,80 m, garajele complet îngropate, aleile, scările exterioare, trotuarele de protecție.
La CUT nu se numără podurile neamenajabile și spațiile tehnice. Dacă proiectezi la limită, aceste excepții pot face diferența între o autorizație aprobată și una respinsă.
Nu știi POT-ul terenului tău?
POT-ul și CUT-ul exacte pentru parcela ta sunt scrise în certificatul de urbanism pentru informare, eliberat de primărie. Îl poți solicita online prin eGhișeul — noi depunem cererea la primăria localității și primești documentul cu regimul tehnic, juridic și economic complet al terenului. Iar dacă nu ai la îndemână suprafața exactă din acte, extrasul de carte funciară se eliberează automat, în câteva minute.
Terenul e din acte vechi, măsurat în jugăre sau stânjeni? Folosește întâi convertorul de unități vechi de teren și introdu aici rezultatul în metri pătrați.
Vrei tot contextul — exemple pe cifre, retrageri, ce faci pas cu pas înainte de proiect? L-am pus în ghidul Cât poți construi pe terenul tău: POT și CUT explicate simplu.