Răspunsul scurt
Pentru un apartament fără cadastru: 700–1.100 lei onorariul topografului autorizat plus 120 lei taxa ANCPI. Pentru o casă cu teren: 1.400–2.500 lei plus aceiași 120 lei. Iar dacă imobilul are deja cadastru și doar îl cumperi, intabularea costă 0,15% din prețul din contract (minim 60 lei), plătită de regulă prin notar — fără topograf.
Cifrele exacte pentru situația ta le scoate în două clicuri calculatorul de cost cadastru și intabulare: alegi tipul imobilului, contextul și regimul, primești taxa ANCPI la leu și intervalul de onorariu.
Din ce se compune prețul
Costul are două părți care se confundă des. Prima e taxa ANCPI — stabilită prin Ordinul ANCPI 16/2019, aceeași în toată țara. La prima înregistrare a unui imobil în cartea funciară e fixă: 120 lei. La intabularea dreptului de proprietate după o cumpărare e procentuală: 0,15% din preț pentru persoane fizice, 0,50% pentru firme.
A doua parte e onorariul topografului autorizat. El măsoară imobilul, întocmește documentația cadastrală — la terenuri inclusiv planul de amplasament și delimitare (PAD) — și o depune la OCPI. Onorariul nu e reglementat de nimeni: e negociere liberă, de unde și diferențele mari între oferte.
Regula de aur: topograful apare doar când imobilul nu are cadastru (sau când modifici ceva — dezmembrare, alipire, extindere). Dacă imobilul are număr cadastral, cumpărarea implică doar taxa procentuală de intabulare. Verifici în ce situație ești dintr-un extras de carte funciară — se eliberează online, în câteva minute, și îți arată numărul cadastral, proprietarul înscris și eventualele sarcini.
De ce diferă onorariile topografilor
Același apartament costă 700 lei la Satu Mare și 1.100 la București. Nu e țeapă, e piață. Prețul urcă odată cu județul (marile orașe sunt mai scumpe), cu suprafața și forma terenului (o parcelă neregulată de 2 hectare nu se compară cu o garsonieră), cu starea actelor și cu distanța de deplasare.
Actele sunt factorul subestimat. Un dosar cu contract recent și schițe clare merge repede. Un teren moștenit, cu titlu de proprietate din 1993 și suprafață care nu bate cu realitatea din teren, înseamnă ore în plus de birou și drumuri la OCPI — iar asta se vede în preț. Când originalele lipsesc, copiile actelor vechi se recuperează din arhiva OCPI printr-o copie de carte funciară. Iar dacă nu știi nici măcar numărul de carte funciară al imobilului, identificarea imobilului pornește de la datele vechi (adresă, topografic) și îți găsește CF-ul actual.
Taxele ANCPI exacte
Tarifele de mai jos sunt naționale (Ordin ANCPI 16/2019). Urgența costă 5× tariful normal — adică un supliment de 4×, plafonat la 5.000 lei la taxele procentuale — și taie termenul la o treime:
| Operațiune | Tarif normal | Urgență |
|---|---|---|
| Recepție + înființare CF (primă înregistrare, cod 2.1.1) | 120 lei/imobil | 600 lei |
| Recepție documentație cadastrală (cod 2.1.2) | 60 lei/imobil | 300 lei |
| Intabulare proprietate — persoane fizice (cod 2.3.2) | 0,15% din preț, min. 60 lei | 5× taxa, supliment max. 5.000 lei |
| Intabulare proprietate — persoane juridice (cod 2.3.1) | 0,50% din preț, min. 60 lei | 5× taxa, supliment max. 5.000 lei |
| Actualizare informații tehnice, ex. adresă (cod 2.6.3) | 75 lei | 375 lei |
| Extras CF pentru informare (cod 2.7.2) | 20 lei online / 25 lei la ghișeu | — |
Un exemplu pe cifre: apartament de 450.000 lei, cumpărător persoană fizică — taxa de intabulare e 675 lei. La urgență: 675 + 4×675 = 3.375 lei. La un imobil de 5.000.000 lei taxa e 7.500 lei, iar urgența costă 12.500 lei în total, nu 37.500 — suplimentul se oprește la plafonul de 5.000. Calculatorul aplică plafonul automat, ca să nu-l aplici tu greșit.
Actele necesare, pe scenarii
Apartament (primă înregistrare):
- actul de proprietate (contract de vânzare, certificat de moștenitor, contract de donație);
- actul de identitate al proprietarului;
- certificatul fiscal de la primărie (valabil, cu mențiunea „pentru cadastru și intabulare”);
- releveul apartamentului, întocmit de topograf;
- acordul asociației / documentația condominiului, unde OCPI o cere.
Casă cu teren:
- actul de proprietate pentru teren și, separat dacă există, pentru construcție;
- autorizația de construire și procesul-verbal de recepție (la case construite după 2001);
- certificatul fiscal cu valoarea de impunere a construcției;
- PAD-ul întocmit de topograful autorizat, cu limitele măsurate în teren;
- actul de identitate al proprietarului.
Teren fără construcții:
- titlul de proprietate / contractul / certificatul de moștenitor;
- certificatul fiscal de la primăria pe raza căreia e terenul;
- PAD cu inventarul de coordonate;
- la extravilan: extrasul din registrul agricol, unde e cazul.
Checklist-ul complet cu actele pe scenarii îl găsești mai jos, descărcabil — bun de printat și bifat înainte de drumul la topograf.
Checklist PDF: actele pentru cadastru și intabulare
Toate actele pe scenarii (apartament, casă cu teren, teren), taxele ANCPI și pașii în ordine — o pagină de printat și bifat. Gratuit, pe email.
Pașii de la A la Z
- Scoate un extras CF sau, dacă nu știi datele imobilului, cere o identificare de imobil — afli dacă există cadastru și ce e înscris.
- Strânge actele de proprietate; recuperează din arhiva OCPI ce lipsește.
- Ia certificatul fiscal de la primărie — are valabilitate scurtă, nu-l lua primul.
- Contractează topograful autorizat: măsurători, releveu sau PAD, documentația cadastrală.
- Topograful depune dosarul la OCPI cu taxa de 120 lei (600 la urgență).
- OCPI recepționează, alocă numărul cadastral și înființează cartea funciară.
- La cumpărare, notarul depune cererea de intabulare și încasează taxa de 0,15% odată cu restul costurilor.
- Primești încheierea de intabulare și extrasul CF cu numele tău la proprietari.
Greșeli care te costă
Calculul pe acte vechi. Suprafața din titlul de proprietate din anii '90 rar coincide cu măsurătoarea reală. Dacă diferența depășește toleranțele, dosarul se complică: declarații, acorduri de la vecini, uneori rectificări. Bugetează asta din start, nu după ce topograful ți-o spune la telefon.
Lipsa unui extras CF recent. Oamenii pornesc lucrarea convinși că imobilul „n-are nimic” și descoperă la OCPI o ipotecă veche neradiată sau un proprietar decedat înscris în CF. Extrasul costă câteva zeci de lei și se eliberează în minute; o lucrare blocată costă săptămâni. La tranzacții, un certificat de sarcini îți arată și istoricul sarcinilor din perioada registrelor vechi de transcripțiuni.
PAD lipsă sau nerecepționat. La terenuri, fără plan de amplasament și delimitare recepționat de OCPI nu există număr cadastral, punct. Dacă ai cumpărat cândva un teren „cu acte” dar fără PAD, prima înregistrare pleacă de la zero, cu măsurători noi.
Ai intabulat. Ce urmează?
Dacă planul e să construiești pe terenul proaspăt intabulat, următoarele două numere care te interesează sunt POT-ul și CUT-ul parcelei. Calculatorul „Cât pot construi” îți dă amprenta maximă a casei pe cifrele tale, iar ghidul Cât poți construi pe terenul tău explică de unde iei valorile și ce greșeli de calcul să eviți. Ordinea corectă rămâne aceeași ca la cadastru: întâi documentele, apoi banii.