Cum se calculează impozitul pe chirie în 2026
Pentru închirierea pe termen lung, venitul net = venit brut − 20% deducere forfetară, iar impozitul este 10% pe venitul net (circa 8% din chiria brută). La închirierea turistică, deducerea forfetară este 30%.
În plus, dacă venitul net cumulat din surse pasive depășește 6 salarii minime pe an, se datorează CASS, calculată pe plafon (6, 12 sau 24 salarii minime). Declararea se face prin Declarația Unică.
Exemplu numeric: chirie de 2.500 lei/lună (termen lung)
Să presupunem un apartament închiriat pe termen lung cu 2.500 lei/lună, adică 30.000 lei venit brut anual:
- Venit brut anual: 2.500 × 12 = 30.000 lei
- Deducere forfetară 20%: 30.000 × 20% = 6.000 lei
- Venit net impozabil: 30.000 − 6.000 = 24.000 lei
- Impozit 10%: 24.000 × 10% = 2.400 lei/an (200 lei/lună, circa 8% din chiria brută)
Pentru aceeași sumă închiriată în regim turistic (scurtă durată), deducerea este 30%: venit net = 30.000 − 9.000 = 21.000 lei, iar impozitul = 2.100 lei/an. La un venit net pasiv de 24.000 lei nu se atinge plafonul CASS pentru 2026, deci în acest exemplu nu se datorează CASS — dar rezultatul depinde de salariul minim și de celelalte venituri pasive, fiind orientativ.
Plafoanele CASS pentru veniturile din chirie în 2026
CASS (contribuția de asigurări sociale de sănătate) se datorează doar dacă venitul net cumulat din surse pasive depășește 6 salarii minime brute pe an. Se aplică pe plafon, nu pe venitul real:
- Sub 6 salarii minime — nu se datorează CASS din chirii.
- Între 6 și 12 salarii minime — CASS = 10% × 6 salarii minime.
- Între 12 și 24 salarii minime — CASS = 10% × 12 salarii minime.
- Peste 24 salarii minime — CASS = 10% × 24 salarii minime.
Atenție: salariul minim brut crește la mijlocul anului 2026 (4.050 lei în prima jumătate, 4.325 lei în a doua), iar plafonul anual de referință poate varia. Valorile CASS sunt orientative — confirmă pragul aplicabil cu un contabil sau pe anaf.ro.
Termen lung vs. regim turistic: ce impozit plătești
Tipul de închiriere schimbă doar deducerea forfetară (20% sau 30%), nu și cota de impozit, care rămâne 10% pe venitul net. Tabelul de mai jos compară cele două regimuri pentru câteva niveluri uzuale de chirie, ca să vezi rapid impozitul anual estimat:
| Chirie brută anuală | Impozit termen lung (deducere 20%) | Impozit regim turistic (deducere 30%) |
|---|---|---|
| 18.000 lei (1.500 lei/lună) | 1.440 lei/an | 1.260 lei/an |
| 30.000 lei (2.500 lei/lună) | 2.400 lei/an | 2.100 lei/an |
| 48.000 lei (4.000 lei/lună) | 3.840 lei/an | 3.360 lei/an |
Valorile reprezintă doar impozitul de 10% pe venitul net și nu includ CASS, care se adaugă separat dacă venitul net pasiv depășește 6 salarii minime pe an. Folosește calculatorul de mai sus pentru cifra exactă în funcție de chiria și de situația ta.
Context legal și obligații de declarare
Veniturile din cedarea folosinței bunurilor (chirii) sunt reglementate de Codul Fiscal și se declară prin Declarația Unică, depusă online prin Spațiul Privat Virtual (SPV) de pe anaf.ro. În aceeași declarație estimezi venitul anului curent, plătești impozitul aferent și regularizezi venitul realizat în anul precedent.
Reține câteva repere practice care influențează suma datorată:
- Reținere la sursă pentru chiriași persoane juridice. Când chiriașul este o firmă, aceasta calculează, reține și virează impozitul de 10% la fiecare plată; tu nu îl mai declari ca impozit, dar rămâi responsabil de CASS prin Declarația Unică.
- Cumulul surselor pasive pentru CASS. Chiriile se adună cu dividendele, dobânzile și câștigurile din investiții pentru stabilirea plafonului CASS, astfel încât contribuția poate apărea chiar dacă o singură sursă pare mică.
- Plata în avans și regularizarea. Impozitul estimat se poate achita pe parcursul anului, iar diferențele se sting la regularizare, după depunerea declarației.
Greșeli frecvente și situații speciale
- Aplici 10% pe chiria brută. Impozitul de 10% se aplică pe venitul net (după deducerea de 20% sau 30%), nu pe suma încasată integral.
- Uiți de reținerea la sursă când chiriașul e firmă. Dacă închiriezi unei persoane juridice, aceasta reține și virează impozitul; tu nu îl mai plătești a doua oară, dar poți datora CASS prin Declarația Unică.
- Nu declari în termen. Declarația Unică se depune până la 25 mai a anului următor; nedepunerea poate atrage majorări și penalități de întârziere.
- Confunzi regimul forfetar cu sistemul real. Cota forfetară de 20% este implicită pentru contracte obișnuite; sistemul real (cheltuieli documentate) se aplică peste 5 contracte sau prin opțiune expresă.
Dacă vrei să verifici alte obligații fiscale, vezi și calculatorul de contribuții PFA, calculatorul de impozit pe dividende (care intră în același plafon CASS) sau calculatorul de salariu net/brut. Pentru formalități precum dovada de bună reputație la administrarea unor proprietăți, poți obține rapid cazierul judiciar online.
Estimare orientativă conform Codului Fiscal 2026. Pentru situații speciale consultă un contabil.