Ce s-a schimbat de la ultima actualizare. Prelungirea votată de Senat pe 27 iulie a devenit lege: Legea 161/2026 privind unele măsuri fiscal-bugetare, promulgată prin Decretul 712 din 4 august 2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 642 din aceeași zi și în vigoare de pe 7 august 2026. Termenul de livrare cu TVA 9% nu mai este 31 iulie, ci 30 septembrie 2026 inclusiv. Condițiile au rămas identice, iar cine a fost nevoit să semneze la 21% în cele șase zile dintre 1 și 6 august are un mecanism de restituire.
Pe scurt
- Când expiră TVA de 9% la locuințe?
- Livrarea, adică actul autentic la notar, trebuie făcută până pe 30 septembrie 2026 inclusiv (Legea 161/2026 art. I). De la 1 octombrie 2026 se aplică 21%.
- Mai pot intra acum în regimul de 9%?
- Nu. Antecontractul trebuia încheiat până la 1 august 2025. Prelungirea a mutat doar data livrării.
- Am plătit 21% între 1 și 6 august 2026.
- Ceri diferența înapoi, pentru o singură locuință, din 1 octombrie 2026, după procedura ANAF (art. II).
- Cât costă ratarea termenului?
- Între 48.000 și 72.000 lei în plus, pentru o locuință de 400.000 până la 600.000 lei fără TVA.
Cum s-a ajuns aici: cotele la locuințe, în ordine
Regimul de acum e ultimul rest al unei facilități care s-a strâns în trei pași, și fiecare pas a lăsat în urmă un articol de tranziție. Ca să înțelegi de ce „9%” mai există într-un Cod fiscal care nu îl mai prevede, trebuie citite în ordine.
| Perioadă | Cota la locuințe (≤120 mp, ≤600.000 lei) | Actul |
|---|---|---|
| până la 31 decembrie 2023 | 5% | Codul fiscal art. 291 alin. (3) lit. c), forma de atunci |
| 1 ianuarie 2024 – 31 iulie 2025 | 9%, o singură locuință de persoană | Legea 296/2023, care a mutat locuințele la art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 |
| de la 1 august 2025 | 21% (cota standard); 9% doar tranzitoriu, cu antecontract până la 1 august 2025 și livrare până la 31 iulie 2026 | Legea 141/2025 art. II pct. 42–43 și art. III |
| 7 august – 30 septembrie 2026 | 9% tranzitoriu, aceleași condiții, livrare până la 30 septembrie 2026 | Legea 161/2026 art. I |
| de la 1 octombrie 2026 | 21% | Codul fiscal art. 291 alin. (1) |
Detaliul care contează pentru cine citește Codul fiscal direct: Legea 141/2025 a rescris art. 291 alin. (1) și (2) cu cotele de 21% și 11% și a abrogat alin. (3), unde stăteau locuințele. Cota de 9% la locuințe nu mai e în Cod, ci într-un articol de tranziție de sine stătător, art. III din Legea 141/2025, pe care Legea 161/2026 l-a preluat cu un termen nou. Dacă cauți „9%” în art. 291 și nu îl găsești, nu înseamnă că facilitatea a dispărut; înseamnă că e în altă parte.
Condițiile, așa cum sunt scrise în Legea 161/2026
Art. I alin. (1): persoana fizică, singură sau împreună cu alte persoane fizice, poate cumpăra o singură locuință cu 9% în perioada dintre 7 august și 30 septembrie 2026 inclusiv, dacă îndeplinește cumulativ:
- suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, și valoare de maximum 600.000 lei fără TVA, inclusiv terenul pe care e construită; suprafața utilă e cea din Legea locuinței 114/1996, anexele cele din Legea 50/1991;
- locuința să poată fi locuită ca atare la livrare, care nu poate depăși 30 septembrie 2026, conform condițiilor în vigoare la data antecontractului;
- să nu fi cumpărat altă locuință cu cotă redusă începând cu 1 ianuarie 2023, potrivit Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA;
- să fi încheiat până la 1 august 2025 un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans pentru locuință.
Alin. (2) adaugă condiția specială pentru antecontractele semnate între 3 și 31 iulie 2025, în ultimele săptămâni dinaintea schimbării: la livrare trebuie dovedit un avans de 20% din valoarea fără TVA, plătit integral până la 31 iulie 2025. Pentru un antecontract din iunie 2025 sau mai vechi, condiția asta nu există.
Alin. (3) pune notarii în rolul de filtru. Înainte de autentificare, ei consultă registrul; dacă persoana a mai cumpărat cu cotă redusă din 2023, autentifică numai cu 21%. Completează registrul la autentificare și înscriu în act cota aplicată. Nu e o verificare pe care o poți ocoli sau negocia.
Ce înseamnă „livrare” și de ce contează notarul, nu cartea funciară
Codul fiscal art. 281 alin. (6): pentru bunuri imobile, data livrării este data la care intervine transferul dreptului de a dispune de bun ca proprietar. Asta e data actului autentic de vânzare. Înscrierea în cartea funciară e ulterioară și nu mută cota.
Legătura cu ANCPI e indirectă, dar reală: la autentificarea unui act prin care se transferă un drept imobiliar, notarul cere extrasul de carte funciară pentru autentificare, valabil 10 zile lucrătoare, timp în care nu se mai face nicio altă înscriere pe imobil (Legea 7/1996 art. 35 alin. (3)). Fără extras nu există act autentic; fără act autentic nu există livrare. Exact așa a ajuns blocajul din iulie să pună în pericol cota de 9% pentru oameni care își îndepliniseră toate condițiile.
Cine nu intră, oricât ar vrea
- cine a semnat antecontractul pe 1 august 2025 sau după: legea cere „până la data de 1 august 2025”, iar prelungirea din 2026 nu a atins această dată;
- cine a semnat între 3 și 31 iulie 2025 fără să fi plătit 20% avans până la 31 iulie 2025;
- cine a cumpărat deja o locuință cu 5% sau 9% de la 1 ianuarie 2023 încoace, singur sau în comun;
- locuința care trece de 600.000 lei fără TVA sau de 120 mp utili: pragul nu e tranșă, se pierde tot.
Restituirea pentru cei prinși în golul 1–6 august 2026
Între expirarea termenului vechi, 31 iulie, și intrarea în vigoare a legii noi, 7 august, au fost șase zile în care unii au semnat la 21% pentru că nu mai puteau amâna. Art. II din Legea 161/2026 e scris pentru ei: persoana fizică ce a cumpărat cu cota standard în perioada dintre 1 august 2026 și data intrării în vigoare poate cere restituirea diferenței dintre 21% și 9%, pentru o singură locuință, dacă îndeplinește aceleași condiții a)–d) și, după caz, condiția avansului de 20%. Dacă a cumpărat mai multe locuințe eligibile în intervalul ăsta, se restituie diferența doar pentru cea al cărei fapt generator a intervenit primul (alin. (3)).
Cererile se pot depune începând cu 1 octombrie 2026, potrivit procedurii aprobate prin ordin al președintelui ANAF în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare, deci până în jurul datei de 6 septembrie, cu publicare în Monitorul Oficial (alin. (5)). La 9 septembrie 2026, când am actualizat pagina, nu am găsit ordinul publicat. Verificăm și completăm când apare. Până atunci: actul autentic, factura cu TVA 21% și dovada plății sunt documentele de păstrat.
Cât pierzi dacă livrarea alunecă în octombrie
| Preț fără TVA | TVA 9% | TVA 21% | Diferență |
|---|---|---|---|
| 300.000 lei | 27.000 lei | 63.000 lei | 36.000 lei |
| 400.000 lei | 36.000 lei | 84.000 lei | 48.000 lei |
| 600.000 lei (plafon) | 54.000 lei | 126.000 lei | 72.000 lei |
Pentru suma ta exactă, calculatorul de TVA adaugă sau scoate TVA din orice valoare, la 21% sau la cotele reduse.
ANCPI, la zi
Motivul prelungirii a fost blocajul sistemelor ANCPI, indisponibile la nivel național din 13–14 iulie 2026 după un atac informatic. Aplicația e-Terra a fost repornită etapizat pe 11 august pentru personalul ANCPI, oficiile de cadastru și notari, iar din 12 august pentru topografi, experți și executori. Asta înseamnă că notarii pot cere din nou extrase pentru autentificare, cu timpi de răspuns mai mari cât se recuperează restanțele. Platformele online pentru public au revenit mai încet. Cronologia completă, cu fiecare comunicat, e în articolul despre ANCPI.
Dacă ai nevoie de un extras de carte funciară de informare, ca să verifici sarcinile înainte de semnare sau ca să îl dai băncii, îl obținem prin partener autorizat, în 2 zile lucrătoare. Extrasul pentru autentificare îl cere numai notarul, în numele lui; nu îl poate comanda nimeni altcineva în locul lui.
Ce faci concret până pe 30 septembrie
1. Fixează data la notar acum
Ultimele două săptămâni din septembrie vor fi aglomerate, pentru că toți cei prinși de blocaj au același termen. Notarul trebuie să ceară extrasul de autentificare cu cele 10 zile lucrătoare de valabilitate în minte; întreabă-l când îl solicită.
2. Cere dezvoltatorului confirmarea în scris
Că locuința e finalizată, poate fi locuită ca atare și că semnează până pe 30 septembrie. Dacă întârzierea vine de la el, corespondența scrisă e ce vei avea în mână la o discuție despre cine suportă diferența.
3. Verifică-ți încadrarea înainte de ziua semnării
Data antecontractului (până la 1 august 2025), avansul de 20% dacă ai semnat în iulie 2025, suprafața utilă din documentația cadastrală, prețul fără TVA sub 600.000 lei. Notarul verifică registrul în ziua actului; mai bine afli tu înainte.
4. Dacă ai semnat la 21% între 1 și 6 august
Pregătește dosarul de restituire: act autentic, factură, dovada plății, antecontractul și dovada avansului. Cererea se depune de la 1 octombrie 2026, după ordinul ANAF.
5. Dacă ratezi termenul, nu semna în grabă la 21%
Citește clauzele antecontractului despre termenul de finalizare și consecințele întârzierii, cu un avocat. Diferența de zeci de mii de lei merită o oră de consultanță înainte de semnătură.
Ce urmărim
Două lucruri pot schimba pagina asta: ordinul ANAF cu procedura de restituire și o eventuală nouă prelungire, despre care la 9 septembrie nu există niciun proiect depus pe care să îl fi găsit. Actualizăm la fiecare act publicat în Monitorul Oficial, nu la fiecare declarație.
Surse: Legea 161/2026, M. Of. nr. 642 din 4 august 2026 (textul integral pe static.anaf.ro); Legea 141/2025, M. Of. nr. 699 din 25 iulie 2025, art. II pct. 42–43 și art. III; Legea 296/2023, sinteza ANAF; Legea 227/2015 privind Codul fiscal, art. 281 și 291; Legea 7/1996 art. 35. Precizare: articolul are scop informativ și nu constituie consultanță fiscală sau juridică. Pentru clauzele antecontractului, calculul exact al TVA și opțiunile în caz de întârziere, consultă notarul, contabilul sau un avocat.
