Ce este cartea funciară?
Cartea funciară este registrul public în care statul ține evidența juridică a imobilelor, conform Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996. Pentru fiecare imobil, ea răspunde la trei întrebări: ce este (descrierea, suprafața, destinația), al cui este (proprietarii și cotele lor) și ce îl grevează (ipoteci, servituți, sechestre).
Ce nu e înscris în cartea funciară, practic nu există pentru terți. De asta ți-o cere notarul la orice vânzare și banca la orice ipotecă: e singurul loc unde se vede negru pe alb cine e proprietar și dacă imobilul are datorii legate de el.
Cum apare cartea funciară colectivă
La un bloc, lucrurile se împart în două. Apartamentul tău are cartea lui funciară individuală. Dar casa scării, acoperișul și terenul de sub bloc (părțile comune) nu aparțin nimănui în întregime, ci tuturor, în cote. Evidența lor se ține într-o carte funciară separată, cea colectivă, deschisă la OCPI odată cu prima carte funciară individuală din condominiu.
În ea găsești terenul pe care stă construcția, clădirea în ansamblu și cota-parte din părțile comune care revine fiecărui apartament. Când cumperi un apartament, cumperi de fapt și cota lui din cartea colectivă, chiar dacă în actul de vânzare scrie doar „apartament nr. 12”.
Ce conține extrasul de carte funciară colectivă
Extrasul e fotografia la zi a cărții colective și are aceeași structură în trei părți ca orice extras de carte funciară:
- Partea A, descrierea imobilului: terenul, construcția, numărul cadastral, suprafețele.
- Partea B, proprietatea: lista unităților individuale din condominiu, cu cota fiecăreia din părțile comune. La un bloc mare, partea asta se poate întinde pe zeci de pagini.
- Partea C, sarcinile: ipoteci, servituți sau alte drepturi înscrise asupra imobilului în ansamblu.
Notarii îl cer la tranzacții ca să verifice că apartamentul vândut chiar are cota de părți comune pe care o pretinde vânzătorul, iar băncile la creditele ipotecare, din același motiv.
Cine răspunde de actualizarea ei
Nimeni nu o actualizează „din oficiu”. Fiecare înscriere se face la cererea celui interesat: proprietarul care a cumpărat, dezvoltatorul care a dezmembrat, asociația de proprietari când se modifică ceva la părțile comune. Asociația are aici un rol practic: ea știe prima când se schimbă ceva la nivelul condominiului și poate semnala proprietarilor că situația din cartea colectivă a rămas în urmă.
O carte colectivă rămasă neactualizată se simte abia la vânzare: notarul vede că suma cotelor nu bate cu realitatea sau că un spațiu comun a fost între timp închiriat ori vândut fără înscriere, și tranzacția se oprește până se lămurește situația.
Cum obții extrasul
Ai trei căi. La ghișeul OCPI din județul imobilului, cu cerere și taxa plătită la casierie. Prin notar, care îl obține pentru actele pe care le întocmește. Sau online: noi îl obținem de la ANCPI și ți-l trimitem pe email, semnat electronic: extras de carte funciară colectivă online. Pentru apartamentul în sine, separat, există extrasul de carte funciară individual.
Intabularea schimbărilor
Orice schimbare (vânzare, moștenire, dezmembrare, modificarea cotelor) produce efecte față de terți doar după ce e înscrisă. Procedura la OCPI arată așa:
- Depui cererea de înscriere, cu actul care dovedește schimbarea: contract de vânzare-cumpărare autentificat, certificat de moștenitor, act de dezmembrare.
- Anexezi actul de identitate și, unde e cazul, documentația cadastrală întocmită de o persoană autorizată.
- Registratorul OCPI verifică actele. Dacă ceva lipsește, primești referat de completare cu termen; dacă totul e în ordine, dispune înscrierea.
- Primești încheierea de carte funciară. Din acel moment, extrasul va arăta situația nouă.
La ce te ajută, concret
Înainte să cumperi un apartament, extrasul colectiv îți spune lucruri pe care extrasul individual nu le arată: dacă terenul de sub bloc e în proprietatea condominiului sau doar în folosință, dacă blocul are sarcini înscrise asupra ansamblului și dacă cota de părți comune din anunț chiar există în acte. Am văzut tranzacții blocate la notar fix pe diferența dintre cota din contract și cea din cartea colectivă. O verificare de câteva zeci de lei, făcută la timp, scutește luni de corespondență cu OCPI.
Dacă vrei să afli întâi numărul cărții funciare sau numărul cadastral al imobilului, am scris separat cum le găsești.