Numărul cadastral și numărul de carte funciară: unde le găsești și cum citești extrasul

Numărul cadastral și numărul de carte funciară le găsești în trei locuri: în actul de proprietate, într-un extras de carte funciară mai vechi sau, dacă nu ai niciunul, se pot afla după adresa imobilului. Iar dacă ai deja numărul cadastral și vrei să vezi unde cade terenul pe hartă, îl cauți pe geoportalul ANCPI.

Mai jos: unde apare fiecare număr, ce faci când actele sunt vechi și numerele nu mai corespund, și cum localizezi efectiv parcela.

Nu sunt două numere, ci trei

Numărul cadastral descrie bucata de teren sau construcția: unde e, ce formă are, câți metri pătrați are. Se atribuie când imobilul intră în sistemul integrat de cadastru. Numărul de carte funciară descrie dosarul juridic al aceluiași imobil: cine e proprietar, ce ipoteci și ce interdicții s-au înscris, ce s-a întâmplat cu el în timp. Primul e despre pământ, al doilea despre acte.

Al treilea e numărul topografic, iar el apare aproape numai în Transilvania și Banat, în cărțile funciare deschise încă din perioada austro-ungară. Dacă actul tău e mai vechi și scrie „nr. top.”, ăla nu e număr cadastral și nu-l vei găsi pe hartă. Un imobil poate avea și număr topografic, și număr cadastral; extrasul actual le arată pe amândouă, în Partea I.

Niciunul dintre numere nu e unic la nivel de țară. Numerotarea se reia în fiecare unitate administrativ-teritorială. Numărul cadastral 1234 există în sute de comune, iar cartea funciară 5678 la fel. Un număr fără județ și fără UAT nu identifică nimic. De aceea orice formular de extras cere întâi localitatea, și de aceea o căutare pe geoportal cu UAT-ul greșit nu întoarce nimic, chiar dacă numărul e corect.

Unde apare fiecare număr, act cu act

Nu trebuie să comanzi nimic ca să afli numerele, dacă ai actele imobilului la tine. Depinde ce act ai:

Ultimele două rânduri sunt cauza celor mai multe drumuri degeaba. Un teren poate figura de zeci de ani în registrul agricol al primăriei și să nu existe deloc în evidența OCPI, fiindcă nu a fost niciodată măsurat și intabulat. În cazul ăsta nu ai ce număr să cauți: îți trebuie mai întâi cadastru și intabulare.

Apartamentele au două cărți funciare, nu una

La un bloc există o carte funciară colectivă, a construcției întregi, și câte una individuală pentru fiecare apartament. Sunt numere diferite și amândouă apar în acte, ceea ce duce la o greșeală previzibilă: se cere extrasul pe numărul colectiv și se primește descrierea blocului, cu lista cotelor-părți, în loc de situația locuinței. Documentul e corect emis, doar că e pe alt imobil, iar taxa e consumată. Dacă vezi în act două numere de CF, cel al apartamentului tău e cel însoțit de cota-parte din terenul și părțile comune ale blocului.

Cum afli numărul cadastral după adresă

Pentru cei care nu au acces la aceste documente, serviciul de Identificare Imobil după Adresă rezolvă exact pasul ăsta. Pornind doar de la adresă, căutăm în evidențele OCPI parcela sau construcția și numărul cărții funciare. Cu numărul obținut se poate cere apoi extrasul de carte funciară, pe care îl emite ANCPI.

Merită spus și când nu are rost. Identificarea găsește ce e înregistrat la OCPI; dacă imobilul nu a fost niciodată intabulat, căutarea nu are ce să întoarcă, oricât de exactă e adresa. La fel, o adresă poștală poate acoperi mai multe corpuri de proprietate (o curte cu două case, un teren dezmembrat între frați), caz în care rezultatul e o listă, nu un singur număr, iar tu alegi din ea după suprafață.

Cum se citește un extras de carte funciară, rând cu rând

Dacă ai deja un extras, chiar vechi de zece ani, ai toate numerele în el. Documentul are un antet și trei părți, mereu în aceeași ordine. Mai jos e un extras pentru informare, cu datele personale acoperite, și ce înseamnă fiecare zonă.

123456789101112

1. 1Oficiul care l-a emis. OCPI-ul județului și biroul teritorial (BCPI) unde e ținută cartea funciară.
2. 2„Pentru informare”. Tipul extrasului. Cel pentru autentificare îl cere doar notarul, înainte de semnarea actului.
3. 3Numărul cărții funciare și localitatea (UAT). Numărul se reia în fiecare comună, deci contează împreună cu localitatea.
4. 4Numărul cererii, data și codul de verificare. Data arată cât de recent e extrasul; codul permite verificarea autenticității.
5. 5Partea I: tipul și adresa imobilului. Teren intravilan sau extravilan, adresa; în dreapta, „Nr. CF vechi” când imobilul vine dintr-o carte veche.
6. 6A1: terenul. Numărul cadastral (sau topografic) și suprafața măsurată.
7. 7A1.1: construcția. Construcția de pe teren, cu numărul ei cadastral (aici „-C1”) și observații: niveluri, suprafața construită la sol.
8. 8Partea a II-a: cererea și actul. Fiecare înscriere începe cu numărul și data cererii, apoi actul care a produs-o (contract, certificat de moștenitor, hotărâre).
9. 9B5: proprietarii și cota. „Intabulare, drept de proprietate”, cota (1/1 = întreg) și titularii.
10. 10Referințe. La ce imobil din Partea I se aplică înscrierea: A1 = terenul, A1.1 = construcția.
11. 11B8: o notare, în Partea a II-a. Interdicțiile de înstrăinare și grevare în favoarea băncii. Apar aici, nu la sarcini.
12. 12Partea a III-a: C3, ipoteca. Dreptul băncii: valoarea, rangul și creditorul. Același act de ipotecă a produs și B8.

Antetul

Sus apar oficiul de cadastru care l-a emis, tipul extrasului („pentru informare”), numărul cărții funciare și localitatea. Numărul de CF e aici, nu mai jos. În dreapta sunt numărul și data cererii: data spune cât de proaspăt e documentul, iar asta contează la notar sau la bancă (vezi cât e valabil un extras).

Partea I: imobilul

Fiecare imobil are un cod de poziție. A1 e terenul, cu numărul cadastral și suprafața. A1.1 e o construcție de pe el, cu numărul ei, format din numărul terenului plus „-C1”, „-C2” pentru fiecare corp. La apartamente apare și „-U” pentru unitatea individuală. Dacă imobilul vine dintr-o carte funciară veche, în dreapta apar „Nr. CF vechi” și, în Ardeal și Banat, numărul topografic.

Partea a II-a: proprietarii și actele

Fiecare înscriere are trei rânduri. Primul e numărul și data cererii depuse la cadastru (în specimen, „70551 / 16/07/2020”). Al doilea e actul care a produs înscrierea: contractul de vânzare-cumpărare, certificatul de moștenitor, hotărârea judecătorească. Al treilea e înscrierea propriu-zisă, cu un număr de ordine: B5 spune „Intabulare, drept de PROPRIETATE”, cota (1/1 înseamnă tot imobilul) și titularii. Coloana „Referințe” din dreapta arată la ce imobil din Partea I se aplică: A1, A1.1 înseamnă și terenul, și casa.

Numerele de ordine (B5, B8) nu încep neapărat de la 1: extrasul pentru informare arată, de regulă, înscrierile în vigoare, iar cele radiate între timp nu mai apar, deși numărul lor rămâne ocupat.

Partea a III-a: sarcinile

Aici stau drepturile altora asupra imobilului: ipoteci, servituți, uzufruct. În specimen, C3 e o ipotecă în favoarea unei bănci, cu valoarea creditului și rangul. Rangul arată ordinea în care se plătesc creditorii, dacă sunt mai mulți.

Capcana: o Parte a III-a goală nu înseamnă imobil liber

Uită-te la B8: aceeași cerere care a înscris ipoteca a notat și interdicțiile de înstrăinare și grevare în favoarea băncii, dar le-a trecut în Partea a II-a, lângă proprietari. La fel pot apărea în Partea a II-a notări de litigiu sau de urmărire silită. Cine citește doar partea de sarcini le ratează. Citește toate rândurile din Partea a II-a, nu doar numele proprietarului.

Termenii de pe extras, pe scurt

• Intabulare: înscrierea definitivă a unui drept (proprietate, ipotecă).
• Înscriere provizorie: dreptul e înscris sub o condiție, de exemplu până se finalizează o hotărâre; devine definitiv abia după justificare.
• Notare: face cunoscute fapte sau drepturi legate de imobil: interdicții, litigii, sechestru, urmărire silită. Codul civil (art. 877) numără trei feluri de înscrieri: intabularea, înscrierea provizorie și notarea.
• Radiere: ștergerea unei înscrieri, de exemplu a ipotecii după ce creditul e plătit.
• Cotă: partea fiecărui proprietar; 1/2 și 1/2 înseamnă doi coproprietari pe jumătate.
• CF colectivă și CF individuală: la bloc există o carte pentru toată clădirea și câte una pentru fiecare apartament; detalii în ghidul despre CF colectivă.

Ce verifici înainte să cumperi

1. că extrasul e emis recent, nu adus de vânzător de acum un an;
2. suprafața din Partea I, față de acte și de ce vezi în teren;
3. toți titularii din Partea a II-a și cotele lor: un coproprietar nu poate vinde singur tot;
4. notările din Partea a II-a: interdicții, litigii, urmărire silită;
5. fiecare rând din Partea a III-a;
6. actul de la baza înscrierii, dacă ceva nu se leagă: se cere ca copie din arhiva cărții funciare.

Numerele din antet și din Partea I nu se schimbă în timp, deci le poți lua dintr-un extras vechi fără grijă. Ce se schimbă e Partea a II-a și a III-a, adică exact motivul pentru care un extras vechi nu ține loc de unul actual la o tranzacție: proprietarul poate fi altul, iar ipoteca de care nu știi s-a înscris ieri.

Mulți nu știu că registrul de publicitate imobiliară e public: un extras de informare îl poate cere oricine, nu doar proprietarul. Extrasul pentru autentificare, cel care blochează cartea funciară până la semnarea actului, îl cere doar notarul.

Cum localizezi terenul după numărul cadastral

Ai numărul cadastral și vrei să vezi unde cade parcela. Se face pe geoportalul ANCPI (geoportal.ancpi.ro), gratuit și fără cont:

1. alegi județul și unitatea administrativ-teritorială (comuna sau orașul);
2. cauți după numărul cadastral, nu după numele proprietarului — datele de proprietar nu sunt publice;
3. parcela apare conturată peste ortofotoplan, cu suprafața înregistrată.

Ce vezi acolo e orientativ: forma și poziția parcelei, nu limitele exacte din teren. Pentru un document cu coordonate și vecinătăți, îți trebuie extrasul de plan cadastral. Iar pentru situația juridică (proprietar, ipoteci, sarcini) e nevoie de extrasul de carte funciară — geoportalul nu arată nimic din toate astea.

Dacă localitatea ta a trecut prin cadastrul sistematic, imobilul are acum un număr nou, iar numerele din actele vechi nu-l mai identifică. Ce s-a schimbat și cum afli numărul nou am explicat în ghidul despre cadastrul sistematic.

Când numărul nu găsește nimic, aproape întotdeauna e unul vechi. Imobilul a fost între timp dezmembrat, alipit sau renumerotat la intabulare, ori pur și simplu nu a ajuns încă în sistemul integrat. Nu insista pe numărul din actul vechi: pornește de la adresă și află numărul actual, apoi caută din nou.

Numărul nu apare pe hartă: cele cinci cauze, în ordinea frecvenței

Sufixele din numărul cadastral

Un număr de forma 123456-C1-U5 nu e o eroare de tipărire: 123456 e terenul, C1 e prima construcție ridicată pe el, iar U5 e unitatea individuală cinci din acea construcție, adică apartamentul. Când cauți un apartament pe hartă vei găsi conturul blocului, nu al locuinței — planul interior apare doar în releveu.

După ce ai localizat imobilul: ce document îți trebuie mai departe

Pentru o vânzare, extrasul de carte funciară nu trebuie să fie mai vechi de 30 de zile la data semnării la notar — detaliile și excepțiile sunt în ghidul despre valabilitatea extrasului de carte funciară.

Greșelile care întorc o cerere de extras

Cererea de extras de carte funciară se depune pe un număr, iar ANCPI o rezolvă exact pe numărul primit. Când numărul e greșit, rezultatul nu e o eroare, ci un document corect emis despre alt imobil, cu taxa consumată. Astea sunt confuziile care se repetă:

1. Numărul fără UAT. „CF 1234” nu înseamnă nimic în lipsa comunei sau a orașului. Ia UAT-ul din act, nu din memorie: proprietățile de la marginea localităților cad des în comuna vecină față de cum le știe lumea.
2. Numărul topografic trecut în locul celui cadastral, tipic pentru actele transilvănene. Dacă în act scrie „nr. top.”, mai caută o dată; numărul cadastral e altul sau încă nu există.
3. Cartea funciară colectivă în locul celei individuale, la apartamente. Primești blocul.
4. Numărul cererii confundat cu numărul cărții funciare. Pe încheierile de la OCPI apar amândouă, iar cel al cererii e mai lung și are anul în el.
5. Un număr valabil, dar dintr-un act de dinaintea dezmembrării. Aici extrasul chiar iese, doar că descrie un imobil care nu mai există în forma aia. Suprafața din extras care nu seamănă cu cea din teren e primul semn.

Când niciuna dintre variante nu se potrivește și numerele din acte nu produc nimic, e mai ieftin să pornești invers, de la adresă, decât să comanzi extrase pe rând ca să vezi care nimerește.